買一手房流程-買一手房注意事項
約定所購房屋標的物狀況;約定付款方式是否與工程進度掛鈎,按揭辦不下來時的處理方式等;約定對雙方公平的違約責任及合同解除條件;約定面積誤差處理辦法;約定包括所有材料、品牌的房屋裝修菜單、房屋交付質量標準以及保修責任的承擔。
買一手房流程-買一手房注意事項
買一手房流程
審查,購房的必要準備
(1)審查房地產開發企業的開發資質。
(2)審查房地產開發企業的經營範圍。
(3)審查“五證”,“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產開發商和銷售商出示“五證”和“兩書”。
(4)審查所要購買的房屋是否已被抵押。
(5)謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導。
簽約,慎重而穩妥的一筆
(1)慎籤認購協議。
(2)仔細閲讀並填寫合同文本空白處。
(3)合同附件不能忽視,由於主合同只能採用法定的統一文本,所以合同的附件就顯得尤為重要。
付款
(1)購房款,這一項給出了購房者三種簡單的選擇,即:一次性付款、分期付款和其它方式。
(2)住宅税費:契税;印花税;大修基金;轉移登記費;房屋所有權證工本費;貼花税。
(3)按揭貸款。
收房
(1)收房糾紛的主要事由有:延期交房;房屋質量問題;小區基礎設施、公共配套建築正常運行的承諾不能兑現;承諾的規劃與事實不一致。
(2)驗收材料很重要,所以建議購房者簽定一份對自己有利的合同,以避免收房時產生糾紛。
裝修
(1)買精裝房要簽好同及附件。
(2)精裝房與質量保證書,購房者應要求開發商在《房屋質量保證書》中承諾,除房屋本身質量以外,室內裝修工程最低保修期為兩年,有防水要求的廚房、衞生間和外牆面的防滲漏為五年。保修期自交房驗收合格之日起計算。
(3)驗收精裝修房。
產權證
(1)取得產權的重要性,商品房所有權的取得是以房屋產權證的最後登記完成為準,即拿到了產權證,購房者才真正成為房屋的所有人。
(2)開發商有義務協助辦理產權證,購買商品房在規定期限內拿不到房產證,買房户可向人民法院申請賠償損失,賣房人應當承擔違約責任。
買一手房注意事項
向售房者提出“一個要求”:
購房者可以向售房者提出能否將售樓廣告的確切內容寫進購房合同,以此可見該廣告內容虛實。
預售許可證審查掌握“兩個要點”:
查看預售項目是否與銷售樓盤名稱相符;查看所購房屋是否在預售範圍內。
進售樓處要能經過“三道關卡”:
售樓人員以所購房屋緊俏來讓你儘快下單;出於捂銷、惜售目的,售樓人員會很自然地告知你最看中的那套房屋已售,讓你放棄第一需求;售樓人員熱情洋溢、百般周到的貼身服務,讓你感到不好意思不下單。
下定金做到“四個明確”:
明確所構房屋的具體位置、面積、價格;明確籤正式買賣合同時間;明確定金數額和交付時間;明確定金返還形式。
簽訂購房合同抓裝七個約定:
約定所購房屋標的物狀況;約定付款方式是否與工程進度掛鈎,按揭辦不下來時的處理方式等;約定對雙方公平的違約責任及合同解除條件;約定面積誤差處理辦法;約定包括所有材料、品牌的房屋裝修菜單、房屋交付質量標準以及保修責任的承擔;約定屋外小區環境佈局,房屋位置圖必須入約;約定小產證辦妥時間。
房屋交付驗收“八個步驟”:
要求開發商提供合同約定的交房資料;根據合同約定的房屋裝修標準逐項驗收房屋;購房者在房屋驗收中如發現問題即提出書面異議和解決方案,交賣方認可;如驗收過程中不存在可約定退房或拒絕交接的問題,辦理交接房手續;按合同約定付清房款,多退少補;房屋存在裝修質量問題的,購房者在接到開發商第二次通知後,對房屋裝修質量按約定標準再次驗收;問題解決後辦理入住手續;入住後發現質量問題,在保修期內應及時報修。
考慮實際購買房屋的“五個差異”:
環境、佈局的差異;傢俱擺設的差異;裝修材質的差異;做工粗細的差異;設計細節的差異。
參與內部認購把握“六個關鍵”:
審查開發商除預售許可證以外是否具備《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》這四個證件;審查工程施工合同,看清交房期限;審查工程現場,瞭解實際施工狀況;審查該樓盤是否有法定查封或其他權利受限情況;審查是否有預售證,如尚無預售證,簽訂的訂購協議應當只涉及定金,以免被認為是預售合同而被撤銷。
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